Đối với nhiều người mới đến Canada, việc mua nhà thường đi kèm với nhiều câu hỏi, đặc biệt là về thế chấp (mortgage). Hiểu rõ cách thức hoạt động của thế chấp, các lựa chọn khác nhau và những gì ngân hàng yêu cầu sẽ giúp bạn tự tin hơn khi bắt đầu hành trình tìm kiếm tổ ấm.
Thế chấp là gì và hoạt động ra sao?
Thế chấp là một khoản vay dùng để hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà. Ngân hàng cho vay một phần tiền mua nhà, và căn nhà đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho khoản vay. Bạn trả dần khoản vay thông qua các khoản thanh toán định kỳ bao gồm cả gốc (số tiền đã vay) và lãi.
Tổng thời gian để trả hết khoản thế chấp được gọi là thời gian khấu hao (amortization period). Tùy vào loại thế chấp và điều kiện của bạn, thời gian khấu hao có thể khác nhau.
Kỳ hạn thế chấp và thời gian khấu hao
Hai khái niệm này thường gây nhầm lẫn. Kỳ hạn thế chấp (mortgage term) là khoảng thời gian bạn đồng ý với một mức lãi suất, số tiền thanh toán và các điều kiện cụ thể với ngân hàng. Kỳ hạn thường từ 1 đến 10 năm. Khi kết thúc kỳ hạn, bạn có thể gia hạn hoặc thay đổi thế chấp.
Thời gian khấu hao là tổng thời gian cần thiết để trả hết khoản vay với lãi suất và số tiền thanh toán hiện tại. Thời gian khấu hao dài hơn có thể giảm số tiền thanh toán hàng tháng, nhưng có thể làm tăng tổng lãi phải trả trong suốt thời gian vay.
Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền thanh toán hàng tháng bao gồm: số tiền vay, lãi suất và thời gian khấu hao. Thanh toán thế chấp thường bao gồm cả gốc và lãi.
Lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Khi chọn thế chấp, một trong những quyết định quan trọng nhất là chọn lãi suất cố định (fixed rate) hay lãi suất thả nổi (variable rate).
Thế chấp lãi suất cố định: Lãi suất không thay đổi trong suốt kỳ hạn. Điều này bảo vệ bạn nếu lãi suất thị trường tăng, nhưng bạn sẽ không được hưởng lợi nếu lãi suất giảm.
Thế chấp lãi suất thả nổi: Lãi suất có thể thay đổi dựa trên lãi suất cơ bản của ngân hàng. Nếu lãi suất giảm, chi phí vay giảm, giúp bạn linh hoạt trả nợ nhanh hơn hoặc giảm số tiền thanh toán. Ngược lại, nếu lãi suất tăng, chi phí vay tăng và có thể bạn phải tăng số tiền thanh toán để duy trì thời gian khấu hao.
Thế chấp mở và thế chấp đóng
Thế chấp mở (open mortgage): Cho phép bạn trả thêm tiền, trả hết nợ bất kỳ lúc nào hoặc tăng số tiền thanh toán mà không bị phạt. Tuy nhiên, lãi suất thường cao hơn và có ít lựa chọn kỳ hạn hơn.
Thế chấp đóng (closed mortgage): Lãi suất thường thấp hơn, nhưng có giới hạn về số tiền bạn có thể trả thêm mà không bị phạt. Ví dụ, tại TD, bạn có thể trả một lần tối đa 15% số tiền gốc ban đầu mỗi năm và/hoặc tăng khoản thanh toán định kỳ lên 100% mà không mất phí.
Tính năng thế chấp khi chuyển nhà
Một số thế chấp có tính năng hữu ích nếu bạn có kế hoạch bán nhà hoặc chuyển đi. Thế chấp di động (portable mortgage) cho phép bạn chuyển khoản vay hiện tại, bao gồm lãi suất và điều khoản, sang bất động sản mới (cần đủ điều kiện lại với cùng ngân hàng). Thế chấp chuyển nhượng (assumable mortgage) cho phép người mua tiếp quản khoản vay của người bán, tùy thuộc vào phê duyệt của ngân hàng.
Chọn thế chấp phù hợp
Thế chấp phù hợp phụ thuộc vào tình hình tài chính, mục tiêu dài hạn và mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Người mới đến thường tìm kiếm các tính năng như thanh toán linh hoạt hoặc khả năng trả một lần. Trao đổi với chuyên viên thế chấp sẽ giúp bạn hiểu rõ các lựa chọn và tác động của từng tính năng đến tài chính của bạn.
