Đối với nhiều người mới đến Canada, việc mua nhà có thể đi kèm với nhiều câu hỏi, đặc biệt là về thế chấp (mortgage). Hiểu được cách thức hoạt động của thế chấp, các lựa chọn khác nhau và những gì người cho vay tìm kiếm sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn khi bắt đầu hành trình mua nhà.
Thế chấp tại Canada là gì?
Thế chấp là một khoản vay dùng để hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà. Người cho vay cung cấp một phần tiền mua nhà, và ngôi nhà đóng vai trò là tài sản thế chấp cho khoản vay. Theo thời gian, bạn trả dần khoản thế chấp thông qua các khoản thanh toán định kỳ bao gồm cả gốc (số tiền đã vay) và lãi.
Tổng thời gian để trả hết khoản thế chấp được gọi là thời gian khấu hao (amortization period). Tùy thuộc vào loại thế chấp và điều kiện của bạn, các thời gian khấu hao khác nhau có thể được áp dụng.
Kỳ hạn thế chấp và thời gian khấu hao
Hai khái niệm thường gây nhầm lẫn là kỳ hạn thế chấp (mortgage term) và thời gian khấu hao (amortization period).
Kỳ hạn thế chấp là khoảng thời gian bạn đồng ý với một mức lãi suất, số tiền thanh toán và các điều kiện cụ thể với người cho vay. Kỳ hạn thường từ 1 đến 10 năm. Khi kết thúc kỳ hạn, bạn có thể gia hạn hoặc thay đổi thế chấp.
Thời gian khấu hao là tổng thời gian cần thiết để trả hết khoản thế chấp với lãi suất và số tiền thanh toán hiện tại. Thời gian khấu hao dài hơn có thể giảm số tiền thanh toán hàng tháng, nhưng có thể làm tăng tổng lãi phải trả trong suốt thời gian vay.
Các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền thanh toán hàng tháng bao gồm: số tiền vay, lãi suất và thời gian khấu hao. Thanh toán thế chấp thường bao gồm cả gốc và lãi.
Thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Thế chấp lãi suất cố định (fixed rate mortgage): Lãi suất giữ nguyên trong suốt kỳ hạn. Điều này bảo vệ bạn nếu lãi suất tăng, nhưng bạn sẽ không được hưởng lợi nếu lãi suất giảm.
Thế chấp lãi suất thả nổi (variable rate mortgage): Lãi suất có thể thay đổi dựa trên lãi suất cơ bản của ngân hàng. Khi lãi suất giảm, chi phí vay giảm, giúp bạn linh hoạt trả nợ nhanh hơn hoặc giảm số tiền thanh toán. Ngược lại, khi lãi suất tăng, chi phí vay tăng và có thể cần tăng số tiền thanh toán để duy trì thời gian khấu hao.
Thế chấp mở và thế chấp đóng
Thế chấp mở (open mortgage) cho phép bạn trả thêm, trả hết nợ bất kỳ lúc nào hoặc tăng số tiền thanh toán mà không bị phí trả nợ trước hạn. Tuy nhiên, lãi suất thường cao hơn và có ít lựa chọn kỳ hạn hơn.
Thế chấp đóng (closed mortgage) thường có lãi suất thấp hơn, nhưng có giới hạn về số tiền bạn có thể trả thêm mà không bị phí. Ví dụ, tại TD, bạn có thể trả một lần tối đa 15% số tiền gốc ban đầu mỗi năm và/hoặc tăng khoản thanh toán định kỳ lên 100% mà không mất phí.
Tính năng thế chấp khi chuyển nhà
Thế chấp di động (portable mortgage): Cho phép bạn chuyển khoản thế chấp hiện tại, bao gồm lãi suất và điều khoản, sang một bất động sản khác (cần đủ điều kiện lại với cùng ngân hàng).
Thế chấp chuyển nhượng (assumable mortgage): Cho phép người mua tiếp quản khoản thế chấp của người bán, tùy thuộc vào sự chấp thuận của ngân hàng.
Chọn thế chấp phù hợp
Thế chấp phù hợp phụ thuộc vào tình hình tài chính, mục tiêu dài hạn và mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Người mới đến thường tìm kiếm các tính năng như thanh toán linh hoạt hoặc khả năng trả một lần. Nói chuyện với chuyên gia thế chấp có thể giúp bạn hiểu rõ các lựa chọn và tác động của chúng đến tài chính của bạn.
