Ontario sẽ áp dụng loạt quy định mới về nhà cho thuê từ ngày 21/9/2026, trong đó đáng chú ý nhất là rút ngắn thời gian xử lý nợ thuê nhà và siết chặt các điều kiện với người thuê.

Theo thông báo vận hành của Tribunals Ontario công bố ngày 30/6/2026, đây là đợt thay đổi thứ hai trong năm 2026 theo Đạo luật Bill 60 (Fighting Delays, Building Faster Act, 2025), được Hoàng gia phê chuẩn ngày 27/11/2025. Đợt đầu tiên đã có hiệu lực từ 1/7/2026.

Thay đổi chính từ 21/9/2026

Rút ngắn thời gian xử lý nợ thuê nhà (N4): Thời gian tối thiểu trước khi chủ nhà có thể nộp đơn lên Hội đồng Nhà đất và Thuê nhà (LTB) giảm từ 14 ngày xuống còn 7 ngày đối với hợp đồng thuê theo tháng và theo năm. Nếu người thuê thanh toán đủ tiền nợ trước ngày chấm dứt hợp đồng, thông báo N4 sẽ hết hiệu lực. Quyền thanh toán để hủy thông báo vẫn được giữ nguyên theo Mục 74 của Đạo luật Thuê nhà dân cư.

Định nghĩa mới về nộp trễ kéo dài: Theo Quy định O. Reg. 241/26, người thuê bị coi là nộp trễ kéo dài nếu không thanh toán tiền thuê trong vòng 7 ngày kể từ ngày đến hạn ít nhất 3 lần trong khoảng thời gian 6 tháng. Trường hợp ngoại lệ: nếu việc nộp trễ chỉ do chủ nhà áp dụng tiền thuê cho khoản nợ khác (như nợ trước đó) thì không tính vào ngưỡng 3 lần. Đây là căn cứ để chủ nhà ra thông báo N8 yêu cầu trả mặt bằng.

Trả 50% nợ trước khi khiếu nại: Người thuê muốn nêu các vấn đề của mình (như bảo trì kém, quấy rối, vào nhà trái phép) tại phiên điều trần về nợ thuê phải trả trước một nửa số tiền nợ được nêu trong đơn L1 khi nộp đơn, và phải thanh toán chậm nhất 7 ngày trước ngày điều trần. Người thuê vẫn có thể nộp đơn T2 hoặc T6 riêng cho các khiếu nại về bảo trì mà không bị ràng buộc bởi quy định này.

Miễn bồi thường khi lấy lại nhà cho người thân (N12): Chủ nhà cho người thân hoặc chính mình ở (Mục 48) sẽ không phải trả một tháng tiền thuê nếu thông báo trước ít nhất 120 ngày. Quy định này không áp dụng cho trường hợp người mua nhà ở (Mục 49), vẫn phải bồi thường một tháng theo Mục 49.1.

Quy định cư trú 60 ngày: Người được nêu tên trong thông báo N12 phải chuyển đến ở trong vòng 60 ngày. Nếu không, sẽ bị coi là có dấu hiệu gian lận (rebuttable presumption of bad faith), chủ nhà phải chứng minh việc lấy lại nhà là trung thực, nếu không có thể bị phạt tới 12 tháng tiền thuê và chịu phạt hành chính tối đa 50.000 CAD từ LTB.

Quy định mới về thông báo khi sửa chữa (N13): Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho người thuê về ngày dự kiến hoàn thành, mọi thay đổi về ngày đó và ngày cuối cùng đơn vị sẵn sàng cho người thuê trở lại. Người thuê có quyền ưu tiên trở lại ở trong vòng 60 ngày sau khi sửa xong; nếu chủ nhà vi phạm, người thuê có thể nộp đơn lên LTB.

Những gì đã thay đổi từ 1/7/2026

Đợt đầu tiên của Bill 60 đã có hiệu lực từ 1/7/2026, gồm: rút ngắn thời gian yêu cầu xem xét lại lệnh LTB từ 30 ngày xuống 15 ngày; giảm thời gian gửi tài liệu cho đơn tăng giá trên mức quy định từ 14 ngày xuống 7 ngày; áp dụng mẫu đơn thỏa thuận thanh toán bắt buộc; người thuê được lắp điều hòa cửa sổ hoặc di động khi báo trước bằng văn bản (theo Bill 97); mức phạt tối đa cho vi phạm Đạo luật Thuê nhà tăng gấp đôi lên 100.000 CAD đối với cá nhân và 500.000 CAD đối với tổ chức.

Những quy định không thay đổi: chủ nhà vẫn không được đuổi người thuê nếu không có lý do hợp pháp và lệnh của LTB; người thuê luôn có quyền điều trần; hợp đồng thuê theo kỳ hạn tự động chuyển sang thuê theo tháng khi hết hạn; mức tăng tiền thuê tối đa năm 2026 là 2,1% đối với nhà thuộc diện kiểm soát tiền thuê; nhà ở lần đầu sau 15/11/2018 không bị giới hạn tăng tiền thuê.

Trước ngày 21/9, người thuê nên ưu tiên thanh toán nợ, thiết lập thanh toán tự động để tránh nộp trễ, và kiểm tra kỹ các thông báo N12, N13. Chủ nhà cần cập nhật mẫu thông báo N4, rà soát hồ sơ thu tiền thuê 6 tháng qua, cân nhắc lựa chọn giữa bồi thường 60 ngày và miễn bồi thường 120 ngày, đồng thời lập nhật ký thông báo cho các dự án sửa chữa.

Dưới đây là tóm tắt các thay đổi chính:

Thay đổi	Chi tiết
Thời gian xử lý N4	Giảm từ 14 ngày xuống 7 ngày đối với hợp đồng thuê theo tháng và theo năm
Nộp trễ kéo dài	Nộp trễ hơn 7 ngày ít nhất 3 lần trong 6 tháng đạt ngưỡng theo quy định (thông báo N8)
Trả trước 50% nợ	Người thuê phải trả một nửa số nợ trong đơn L1 ít nhất 7 ngày trước phiên điều trần để nêu vấn đề theo Mục 82
Miễn bồi thường N12 (Mục 48)	Miễn bồi thường một tháng khi chủ nhà báo trước 120 ngày; không áp dụng cho người mua nhà (Mục 49)
Quy định cư trú 60 ngày	Người được nêu trong N12 phải đến ở trong 60 ngày, nếu không sẽ bị coi là gian lận
Thông báo sửa chữa N13	Phải thông báo bằng văn bản ở mọi giai đoạn, gồm ngày hoàn thành và ngày có thể trở lại
Quyền ưu tiên trở lại	Người thuê có thể nộp đơn lên LTB nếu chủ nhà vi phạm quy định thông báo sửa chữa

Mốc thời gian quan trọng:

Ngày	Sự kiện
27/11/2025	Bill 60 được Hoàng gia phê chuẩn
1/7/2026	Đợt 1: xem xét lại lệnh LTB trong 15 ngày, tăng gấp đôi tiền phạt, quyền lắp điều hòa, mẫu đơn thanh toán bắt buộc
21/9/2026	Đợt 2: N4 7 ngày, ngưỡng nộp trễ kéo dài, quy định trả 50% nợ, miễn bồi thường N12 (Mục 48), quy định cư trú 60 ngày, quy định thông báo N13

Ngày 21/9/2026 được xem là ngày có nhiều thay đổi nhất về thủ tục nhà cho thuê tại Ontario trong nhiều năm qua. Các quy định mới đã được xác nhận và sẽ chính thức có hiệu lực.