Chính phủ liên bang Canada muốn tiếp tục cấm người nước ngoài mua nhà hiện hữu thêm hai năm. Theo Ngân sách 2026 được trình ngày 5 tháng 11, lệnh cấm mua bất động sản nhà ở đã qua sử dụng sẽ kéo dài đến ngày 1 tháng 1 năm 2029. Ở chiều ngược lại, nhà xây mới sẽ được mở cửa cho người mua nước ngoài.
Lệnh cấm này không áp dụng với công dân Canada. Nhờ luật quốc tịch mới, một nhóm người Mỹ có tổ tiên là người Canada giờ đây cũng được xem là công dân Canada, kể cả khi họ chưa từng đặt chân hay sinh sống tại Canada.
Lệnh cấm hoạt động thế nào và thay đổi ra sao
Đạo luật Cấm người không phải công dân Canada mua bất động sản nhà ở (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2023. Luật cấm doanh nghiệp thương mại nước ngoài và bất kỳ ai không phải công dân hoặc thường trú nhân (PR) Canada mua nhà ở trong các khu vực đô thị lớn theo phân loại thống kê (census metropolitan area). Phần lớn vùng nông thôn và khu nghỉ dưỡng ven hồ nằm ngoài phạm vi lệnh cấm. Luật cũng có một số ngoại lệ hạn chế cho một số lao động tạm thời, người xin tị nạn và du học sinh quốc tế.
Nếu đề xuất trong Ngân sách 2026 được thông qua, nhà hiện hữu và nhà bán lại vẫn nằm ngoài tầm với của người mua nước ngoài đến ngày 1 tháng 1 năm 2029, trong khi nhà xây mới được gỡ lệnh cấm. Chẳng hạn, một nhà đầu tư nước ngoài muốn mua lại một căn hộ cũ ở Toronto hay Vancouver vẫn bị chặn thêm hai năm, nhưng có thể mua căn hộ bán trước (presale) ngay trong cùng thành phố.
Đây mới là đề xuất. Chính phủ liên bang còn phải đưa ra dự luật và khởi động quy trình ban hành quy định trước khi thay đổi có hiệu lực. Ottawa cũng có thể gia hạn lệnh cấm thêm lần nữa, như đã làm vào năm 2024.
Vì sao nhiều người Mỹ được miễn
Bước ngoặt đến từ Bill C-3, có hiệu lực ngày 15 tháng 12 năm 2025. Luật này xóa bỏ giới hạn thế hệ thứ nhất đối với quốc tịch theo huyết thống. Trước đây, con cái sinh ra ở nước ngoài của những người Canada cũng sinh ra ở nước ngoài sẽ không được nhận quốc tịch. Nay, những người sinh ngoài Canada trước ngày 15 tháng 12 năm 2025 và có một dòng dõi công dân Canada không bị đứt quãng sẽ tự động là công dân Canada, dù mối liên hệ đó là cha mẹ, ông bà hay tổ tiên xa hơn.
Vì lệnh cấm chỉ nhắm vào người không phải công dân Canada, một công dân theo huyết thống có thể mua nhà hợp pháp ở bất cứ đâu, kể cả căn hộ cũ ở trung tâm Toronto.
Điều kiện đi kèm là họ phải chứng minh được tư cách công dân bằng giấy chứng nhận quốc tịch (citizenship certificate), tức phải nộp hồ sơ xin chứng nhận quốc tịch (proof of citizenship). Tính đến tháng 10 năm 2026, thời gian xử lý loại hồ sơ này là 34 tháng và có thể thay đổi. Với những người có gốc Canada định mua nhà ở thành phố Canada trong vài năm tới, nộp hồ sơ ngay từ bây giờ là cách an toàn nhất để tránh bị vướng lệnh cấm.
Nhiều người Mỹ không biết mình có tổ tiên Canada. Một số dấu hiệu đáng kiểm tra gồm:
- Cha mẹ hoặc ông bà sinh ra tại Canada: con đường trực tiếp nhất và dễ chứng minh bằng giấy khai sinh.
- Họ gốc Pháp: họ kiểu Pháp-Canada cho thấy khả năng cao có tổ tiên Pháp-Canada. Có gia đình đã dịch họ sang tiếng Anh, ví dụ LeBlanc thành White, hoặc bỏ một nửa của họ ghép kiểu “dit”. Đây không phải bằng chứng chắc chắn nhưng có thể gợi hướng tìm hiểu.
- Gốc Pháp-Canada ở vùng New England hoặc Trung Tây: từ năm 1840 đến 1930, gần một triệu người Pháp-Canada rời Quebec đến các thị trấn dệt may và khai thác gỗ ở Maine, New Hampshire, Vermont, Massachusetts, Rhode Island và Michigan. Con cháu họ thuộc nhóm có khả năng đủ điều kiện cao nhất.
- Hồ sơ giáo xứ Quebec hoặc giấy nhập tịch Mỹ: sổ rửa tội, hôn phối của các giáo xứ Công giáo ở Quebec, hay giấy nhập tịch ghi Canada là nước gốc đều giúp xác lập mối liên hệ.
Sức hút của bất động sản Canada với người Mỹ đang ở mức kỷ lục. Theo công ty nhượng quyền bất động sản Royal LePage, lượng truy cập từ Mỹ vào website của họ liên tục tăng vọt trong năm tháng đầu năm 2026, thường trùng với các sự kiện chính trị lớn ở Mỹ hoặc giai đoạn khủng hoảng. Có tuần, lượt truy cập từ Mỹ tăng 125% so với tuần trước, đúng lúc căng thẳng leo thang quanh các cuộc đàm phán ngừng bắn liên quan đến Iran.
Ngoài lệnh cấm liên bang, một số tỉnh còn đánh thuế riêng với người mua nước ngoài hoặc không cư trú. Bảng dưới đây cho thấy công dân theo huyết thống sống tại Mỹ được miễn hầu hết các loại thuế này, trừ ở Nova Scotia:
| Khu vực | Loại thuế | Mức thuế | Phạm vi áp dụng | Công dân theo huyết thống sống tại Mỹ có phải nộp? |
|---|---|---|---|---|
| Ontario | Non-Resident Speculation Tax | 25% | Toàn tỉnh | Không |
| Toronto | Municipal Non-Resident Speculation Tax | 10% (cộng thêm vào thuế của Ontario) | Thành phố Toronto | Không |
| British Columbia | Additional Property Transfer Tax | 20% | Các khu vực được chỉ định, gồm Metro Vancouver và Fraser Valley | Không |
| Nova Scotia | Non-resident Provincial Deed Transfer Tax | 10% | Toàn tỉnh | Có, trừ khi chuyển đến Nova Scotia trong vòng sáu tháng |
Người đọc cần lưu ý: việc gia hạn lệnh cấm đến năm 2029 và mở cửa nhà xây mới hiện vẫn là đề xuất, chưa thành luật. Công dân và thường trú nhân Canada không chịu lệnh cấm này. Còn với người tin mình có quốc tịch Canada theo huyết thống, giấy chứng nhận quốc tịch là điều kiện bắt buộc, và thời gian xử lý hiện khá dài.
